不動産を相続したら
何をするべきか
急に不動産(土地や自宅など)を相続したら
あなたならどうしますか?
目黒区を中心に様々な相続のご相談に対応するサンワホームズ株式会社
急に不動産を相続することになり、どう進めればいいかお悩みの方はいらっしゃいませんか?
人生において相続は何度も経験することではありません。前触れもなく急に相続をする事も多くほとんどの方が初めての事で全く知識もない状態で、相続をしてしまうため、どこから始めれば良いのかと迷うことはよくあります。
今回は、不動産を相続した際に何から始めたらいいのか?どういった流れや手続きを進めればいいのか?など初めて相続をされる方にもわかりやすくご説明していきます。
目次
何から始めたらいいか
分からない方へ
まずは不動産売却の流れを理解し、現状の把握から始めましょう
不動産の相続は、複雑な手続きと専門知識が必要になります。サンワホームズ株式会社では目黒区をはじめ周辺地域のお客様の、不動産相続に関する様々な問題を解決するための経験豊富なスタッフがお客様をしっかりとサポートいたします。
また、相続した不動産の適切な管理や売却方法についても最善の方法をご提案いたします。賃貸運営や売却のタイミングを見極めるためのポイントや注意事項を知ることで、スムーズな手続きを進めることができます。専門家のアドバイスやヒントに基づいて、自信を持って相続のお悩みに取り組んでいきましょう。
不動産を相続するまでの流れとは
不動産を急に相続することになっても問題なく手続きを進めるために
故人の遺産として不動産を相続する際は、その不動産の名義を変更する必要があります。これを「相続登記」と呼びます。2024年より、この相続登記は法的に義務付けられることになりました。 もし相続人が一人だけであれば、相続登記は比較的簡単です。しかし、相続人が複数いる場合や故人が複数の不動産を持っていた場合、登記を行う前に次のような手続きが求められます。
1.遺言の確認
2.法定相続人の特定
3.相続財産の調査
4.不動産の評価
5.遺産分割協議を行う
6.相続登記
7.相続税の申告と納税
1つ1つ詳しく見ていきましょう。
相続財産の調査
03.
相続財産がどれくらいあるのか把握する
相続する財産がどのくらいあるかを知るために、まずは財産のリスト、つまり「財産目録」を作ると良いといわれています。これを作成すると、後で遺産をどう分けるかを決める話し合い(遺産分割協議)がスムーズに進みます。例えば、預貯金の確認は、故人の預金通帳や残高証明書を使用し、亡くなった時点での預金残高をチェックすることも忘れずに行います。
不動産の場合は、固定資産税の納税通知書を見るのが一般的な方法です。納税通知書は市区町村から送られてきます。また、不動産の登記に関する権利証(登記識別情報通知や登記済証)でも問題ございませんので事前に探しておくことを大切です。さらに、市区町村役場に行けば、故人がその地域で持っていた不動産を一覧できる「名寄せ」という制度もあります。これらを使って、相続する不動産の情報をしっかりと集めましょう。
不動産の評価
04.
相続した不動産の評価をします
不動産の価値をどう評価するか、これは相続の際にとても重要な問題です。
不動産の市場価値を見極めるためには、主に3つの方法があります。それぞれ評価は異なるので、相続人みんなでしっかりと話し合う必要があります。
比較法
これは、同じような地域にある似たような不動産の売買価格を参考にする方法です。近隣の物件の売買価格を見て、それに基づいて評価します。
収益法
特に投資用の不動産に使われる方法で、その不動産から得られるであろう収益を基に評価します。例えば、賃貸物件なら、将来どれくらいの家賃収入が見込めるかで価値を判断します。
原価法
これは、その不動産を今から新しく建てるとしたらどれくらいのコストがかかるかを考慮して評価します。建物の価値は経年劣化も考慮に入れます。
3つの方法はそれぞれ異なる観点から不動産の価値を見積もるため、出てくる評価額が異なることがあります。相続人全員でどの方法を使うか、またその結果が妥当かどうかを話し合い、合意に達することが大切です。この評価が遺産分割の基準となるので、全員が納得できるように進めていきましょう。
遺産分割協議を行う
05.
相続人同士で、遺産の分け方を話し合います
もし遺言書が残されていなかった場合、相続人全員が集まって、故人の遺産をどう分けるかを決める「遺産分割協議」を行います。ここで大切なのは、相続に関わる家族みんながこの話し合いに参加することです。もし一人でも欠けていると、その話し合いは無効になってしまうため注意が必要です。
この話し合いでは、例えば家や土地といった不動産を誰が引き継ぐかを決めます。決まったら、その結果を「遺産分割協議書」という書類にまとめ、相続人全員が自分の名前を書いて、実印(正式な印鑑)を押します。これによって、誰がどの財産を受け継ぐかが正式に決まります。
「遺産分割協議」は遺産を公正に分けるためにとても重要です。相続人全員の合意がないと、後でトラブルになることもあるため、みんなでしっかり話し合って、納得のいく遺産分割を目指しましょう。
また、遺産分割協議書は法的な効力を持つ重要な書類です。内容をよく確認して、全員が納得した上で署名と押印をすることが重要です。
相続登記
06.
相続人が決定したら、法務局に申請します
相続で不動産を引き継ぐことが決まったら、次に重要なのがその不動産の名義を変更することです。この名義変更の手続きを「相続登記」と言います。
特に注意してほしいのは、2024年4月1日からこの相続登記が法律で義務付けられているということです。つまり、この手続きをしないでそのままにしておくと、罰金のようなもの(過料)を払わなければならなくなるかもしれません。だから、相続が決まったら忘れずにこの手続きを行いましょう。
相続登記をすることで、正式に不動産の所有者が変わります。手続きは少し複雑かもしれませんが、必要な書類をそろえて法務局に提出すれば問題はございません。分からないことがあれば、専門家に相談するのも一つの方法です。この手続きをしっかり行うことで、相続した不動産に関する法的な問題を避けることができますので、注意して進めましょう。
相続税の申告と納税
07.
相続税の申告・納税は忘れずに
もし故人が残した遺産に不動産が含まれていて、その遺産の総額がある一定の金額を超えた場合、相続税が発生します。
この「一定の金額」とは、「基礎控除額」と呼ばれるもので、計算方法は「3,000万円に法定相続人の数を600万円で掛けた金額」を足したものです。例えば、法定相続人が2人いる場合は、3,000万円+(600万円×2人)=4,200万円となります。この金額を超える遺産がある場合、相続税がかかります。
相続税を申告し、支払う期限は「相続が始まったことを知った日の翌日から数えて10ヶ月以内」となっています。他の相続に関する手続きに忙しくても、この支払期限は忘れないようにしましょう。期限を過ぎてしまうと、遅れた分の税金に対して「延滞税」という追加の費用が発生することがあります。
そのため、相続税がかかることが分かったら、早めに計算をし、必要な書類を揃えて申告することが重要です。また、税金の支払いも期限内に済ませるようにしましょう。
しっかりと計画を立てておけば、余計な心配や追加費用を避けられます。相続税の申告と支払いは、相続でも特に重要ですので、注意深く対応しましょう。
相続した不動産の 活用法に悩んでいる方へ
相続不動産の活用法とそのポイント
不動産を相続したら、次に考えるべきはその最適な活用方法です。
相続した不動産(建物、土地)は、あなたにとって大切な資産となります。それをどのように使うかは、あなたの将来の計画や経済状況に大きく影響します。自宅として使用するのか、賃貸に出して収入を得るのか、あるいは売却して一時的な資金を確保するのか。その選択肢は多岐にわたります。
相続した不動産の様々な活用方法とそのポイントを分かりやすく解説します。あなたの状況に合った最良の選択をしましょう。
主な不動産相続のケース
不動産を相続する際には、それぞれ状況により様々なケースが考えられます。
例えば
・親から家と土地の両方を相続した。
・建物のみ、もしくは土地のみを相続した。
・アパートやマンションの一室を相続した。(区分所有権)
このように不動産の相続には様々なケースがありますが、大まかには以下の2つのパターンに分けることができます。
相続した不動産は何らかの形で活用を
建物に限らず、相続した不動産は何らかの形で活用することをおすすめします。
お客様の不動産の状態や、ご状況を踏まえ、適切な活用方法を見つけましょう。
ここでは建物と土地の相続における代表的な活用方法をご紹介します。
まずは、建物を相続した場合の活用方法から。
相続した不動産(建物)の様々な活用方法
相続した不動産(建物)を活用する方法には、いくつかの選択肢があります。
それぞれの特徴を理解し、ご自身の相続した不動産に
最適な活用方法を見つけましょう。
賃貸物件として貸し出す
相続した一戸建てが空き家の場合、手軽な活用方法として、現状のまま賃貸に出すことを考えると思います。
この方法は比較的簡単で、リフォームや建て替えなどの追加費用がかからないため、手軽に始めることができます。特に、都市部の人気エリアに物件がある場合は、改修せずとも賃貸市場で十分需要が見込めます。
また、入居者がいるアパートやマンションを相続した場合は、既に賃料収入を得ている状態を維持することができ、安定した副収入源になります。
しかし、空室が多い場合や管理会社のサービスに不満がある場合は、管理会社を変更するなどして入居者の募集を活発に行うことが推奨されます。新しい管理会社を選ぶことで、より効率的な運営が期待でき、収益性の向上に繋がる可能性があります。
相続人での使用
もっとも簡単な活用方法としてあげられるのが、相続したご自身やご家族で不動産を使用するといった方法です。
思い入れのあるご自宅を相続した場合などはすぐに売却したり、賃貸で貸し出したりなどの判断が出来ない場合もあります。そういった場合は相続したご自身やご家族で住むといった方法を取られる方も多くいらっしゃいます。
また、住む方法以外にもビジネスで使用したりなどの活用方法がございます。
相続した建物がオフィスビルや店舗に適している場合、自分のビジネスのためのスペースとして利用することも方法の一つです。これにより、オフィスや店舗を借りるための賃料を払う代わりに、自己所有の不動産を活用することができるため、長期的には経営コストの削減につながります。
このように自己使用することは、相続した建物を個人の住居やビジネスの拠点として利用することで、新しい住居やオフィススペースに関連するコストを節約し、同時に相続財産を有効活用する方法と言えます。ただし、自己使用を選択する際には、建物の状態や立地、改修の必要性などを考慮することが重要です。
売却する
不動産(建物)を相続した際には、その建物の売却を検討するのも一つの賢明な選択と言えます。特に、建物の市場価値が高い場合や、維持管理にかかるコストが経済的負担となっている場合には、売却が最適な解決策となることがあります。
売却方法には主に「仲介」による売却と「買取」による売却の二つがあります。
「仲介」による売却は、不動産仲介業者を通じて行う方法で、市場で購入者を見つけます。この方法の利点は、市場価格での売却が可能である点にあり、最も一般的な売却方法です。
一方、「買取」による売却は、不動産会社が直接建物を購入する方法です。買取はスピーディーに売却を進めることができ、不動産市場の変動リスクを避けることができます。ただし、市場価格よりも低くなることが多いので、状況に応じて最適な選択をする必要があります。
どちらの方法を選択するにせよ、売却によって一時的に大きな資金を得ることができますが、売却に伴う税金や手数料、法的手続きなどの手間も考慮に入れる必要があります。
売却は有効な選択肢ですが、市場状況や税法、法的な側面を慎重に検討し、不動産の専門家のアドバイスを受けながら進めることをオススメいたします。
リフォーム、リノベーションして活用
建物が古い、または現在の利用方法が最適でないと判断される場合、リフォーム、リノベーション(改装)を行うことも方法の一つです。
リフォームは、主に建物の劣化した部分を修理または更新することを意味します。これには、壁の塗り替え、設備の更新、断熱材の追加などが含まれます。リフォームによって、建物の居住性や使用性が向上し、賃貸で貸し出したりなどの活用方法も考えられます。
一方、リノベーションは、建物の用途を変更したり、デザインを大幅に改善したりすることを指します。例えば、古い住宅を現代的なオフィススペースに変換する、あるいは既存の商業スペースを高級住宅に変えるなどが含まれます。リノベーションにより、建物の全体的な価値を高め、新たな収益源を生み出すことも可能になります。
いずれの方法を選択するにしても、建物の現状や市場の需要、投資対効果を詳細に分析し、専門家の意見を取り入れながら計画を進めることが重要です。
相続した不動産(土地)の様々な活用方法
建物に引き続き、相続した不動産(土地)を活用する方法をご紹介いたします。
それぞれの特徴を理解し、ご自身の相続した不動産に
最適な活用方法を見つけましょう。
新しく建物を建築する
収益性の面で特に有効な方法として、相続した土地に新たにアパートやマンションを建てて賃貸ビジネスを行うという方法があります。
例えばアパートを建てる場合、多くの部屋が設けられ、それに応じて多数の入居者を確保できます。もし全ての部屋が埋まれば、各部屋の家賃が比較的低くても、合計するとかなりの収入になります。
マンションを経営する場合の利点としては、その頑丈な構造が挙げられます。これにより、持続可能な長期収入の確保が期待できます。
通常、入居者は1年から2年はその住居に留まることが多く、気に入ってもらえれば、何度も契約更新が行われ、長く住み続けてもらえる可能性があります。高い利回りを持つアパートやマンションは、将来の年金のような役割を果たし、また資産価値も高まります。
しかし、建築の規模や構造によっては、建設コストが高額になる可能性があるため、多くの場合、アパートローンを利用する必要があります。
賃貸用地として活用
相続した土地は、様々な形態で第三者に貸し出し、定期的な収入を得ることが可能です。例えば、土地をそのままの状態で、あるいは駐車場、農地、庭園など特定の用途に適した形で賃貸に出すことが考えられます。また、土地の位置やサイズによって、商業用地や住宅用地、イベントスペースなど、需要に応じた多様な用途での賃貸が可能です。
この際、土地の賃貸契約においては「借地権」という概念が重要になります。
借地権とは、借地人が土地所有者(貸主)から土地を借り、その土地上に建物を建てることを許される権利を指します。この権利により、借地人は土地を一定期間使用することができ、建物の所有権を持つことができます。借地権設定契約を結ぶことにより、土地所有者は安定した賃料収入を得ることが可能となり、借地人は自分の建物を建てることができるため、双方にメリットがあります。
ただし、借地権の設定には、土地の利用条件、賃料、契約期間、契約終了時の取り決めなど、多くの法的要素が関わってきます。そのため、借地権契約を結ぶ際には、法的アドバイスを得ることが重要です。また、土地を賃貸に出す場合には、市場の需要や土地の価値、周辺環境などを考慮して、最適な利用方法を選択することが肝要です。
その他様々な活用方法
上記の方法以外にも様々な活用方法がございます。お客様の状況に合わせて選択することが重要です。
駐車場経営
駐車場として土地を活用すると、毎月安定した賃貸収入を得ることが可能です。住宅などの建物を建てる必要がないため、初期投資は比較的少なくて済みます。また、将来的に土地を異なる用途で使いたくなった場合、駐車場には借地借家法の適用もないので、対応しやすい点がメリットです。
太陽光発電
広い土地を相続した際には、ソーラーパネルを設置して太陽光発電を行い、売電による持続的な収入を得ることが可能です。特に日照条件の良い郊外の土地では、このような土地利用が適しています。
資材置き場
土地をそのまま活かす一つの方法として、資材置き場としての活用も考えられます。建築工事などで使用される資材を保管するスペースとしての利用を指します。しかし、資材置き場として使用する場合、長期的な安定収入を得るのは比較的難しいと考えられます。
自己使用
土地を自身の住宅、事業所、農園、レクリエーションスペースなど、自己のニーズに合わせて自由使用することも選択肢の一つです。利用目的に応じた設計や開発が必要になることがあります。
相続税対策をどうしたらいいのか
分からない方へ
相続税対策のポイントとは
相続税対策を行う上で重要なことは「相続した不動産を利用すること・駆使すること」です
通常、不動産の相続税評価は市場価格よりも低く設定されるため、不動産を巧みに活用することで相続税の負担を軽減することが可能です。この評価額の差異を活かし、不動産購入を通じて相続税の節税を行われる方も多くいらっしゃいます。
しかし、不動産を用いた相続税対策にはリスクも伴います。これらのリスクには適切な対応策が存在するため、理解した上で不動産の活用を始めれば、より確かな相続税対策を行うことができます。不動産を用いた相続税対策を検討している方に向け、具体的な手法やそれに伴うリスク、そしてそのリスクを避けるための対策についてご説明いたします。
不動産が相続税対策になる理由とは
まずはどういった仕組みなのかを知っておくことで節税対策への理解が深まり、対策を講じるときに最善策を選択しやすくなるでしょう。
相続税評価額が下がる
相続税評価額とは、相続や遺産分割の際に、被相続人(亡くなった人)が残した資産の価値を税務上評価するための金額です。この評価額は、相続税の計算の基礎となります。
具体的には、不動産、現金、株式、貴金属、美術品など、被相続人が所有していたすべての資産に対して、一定の基準や方法に基づいて評価されます。
現金を例に挙げてみると、相続時に故人が保持していた現金の金額がそのまま相続税の評価額となるため、1億円を保有していた場合、相続税評価額も1億円となります。
しかし、不動産(特に土地)の場合、相続税の評価額は市場価値よりも低めに設定されます。これは、土地の市場価値を算出するのが複雑であるため、国税庁が財産評価基本通達において不動産の評価基準を定めているためです。
土地の相続税評価は、路線価方式または倍率方式によって決定されます。市街地に位置する土地は大体路線価方式に基づいて評価されますが、路線価が設定されていない土地には倍率方式が用いられます。
一般に、不動産の相続税評価額は市価の約80%程度に設定されることが多いです。
小規模宅地等の特例で評価額が下がる
不動産を活用した相続税対策の大きな利点は、小規模宅地等の特例を利用できることです。この特例では、土地活用を行った土地の中で「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「特定居住用宅地等」「貸付事業用宅地等」に分類される土地について、評価額を最大で80%減少させることが可能です。
例として、貸付事業用宅地等に分類される土地には以下の2つの条件があてはまる場合になります。
・故人が運営していた貸付事業に使われていた宅地や建物
・故人と同居していた親族が運営する貸付事業に使われていた宅地や建物
不動産は、元々現金に比べて相続税評価額が低めに設定されていますが、小規模宅地等の特例のような制度を活用することで、市場価格との差をより拡大することが可能で、節税効果が高い財産といえます。
借入金を有効活用
土地活用を行う際、借入金を上手く利用することで相続税の節税効果が期待できます。
借入金は事実上のマイナス資産となるため、相続時にその残高が資産総額から差し引かれます。故人が残した財産に借入金が含まれていると、全体の課税対象額が減少し、結果的に相続税が軽減されます。このような借入金のが財産圧縮に与える影響は大きいといえます。
重要なのは、土地活用に使われる借入金が返済可能な範囲であることです。そのため、相続税対策として、故意に借入金を残すようにします。
土地活用で使われるローンは、返済可能でありながらも残高が大きい特性を持つため、他の種類の借入金では見られない特徴があります。このような借入金を利用して土地活用を行うことは、相続税対策において有効な手段となるため、多くの人が積極的にこの方法を行っております。
不動産を使った具体的な相続税対策
相続税対策はお客様の状況に合った方法を選択することが重要です。
アパート・マンションを建てる
収益不動産を所有している場合、その相続税評価額は一層低く設定されます。空き地を所有している場合は、アパートやマンションを建設することで、土地の相続税評価額を下げることができ、さらには建設の初期費用に使用された借入金も相続財産から差し引くことが可能で、これにより相続税の大幅な節税が期待できます。
賃貸物件として利用される場合、評価額はなんと30%も減額されることがあります。このため、アパートやマンションなどの収益物件を建てることで、土地だけでなく建物の相続税評価額も低下させることが可能です。
区分マンションを購入
不動産、特に土地や物件は現金と比べて相続税評価額が低く、その結果、相続税の額も抑えられます。土地の場合、約20%、物件の場合は30~40%程度相続税が節税される傾向があります。
資産を現金から土地や不動産に変えることで、評価額を下げることができます。例えば、土地を売却してその収益で複数の区分マンションを購入する場合などがこれに該当します。
相続前に不動産を購入することは、一般的な相続税対策の一つです。
生前贈与
不動産の生前贈与は他の相続税対策より手続きが簡単です。主に相続時精算課税制度を利用し、贈与された財産にかかる税金を相続時に精算します。この制度では贈与時の評価額を基に税金が計算されるため、将来価値が上がる不動産を贈与すれば節税に繋がる可能性がありますが、一定のリスクも伴うことも覚えておきましょう。
小規模宅地等の特例の利用
一定の条件を満たす土地について「小規模宅地等の特例」が適用されると、最大80%まで税額が減額されます。
この特例の対象は、故人やその親族が共に生計を立てていた場合の、住宅、事業、不動産貸付業に使用されていた土地です。使用目的によって特例の適用条件が異なります。
不動産の売却
収益性の低い不動産は売却することで相続税対策となることがあります。
土地は所有しているだけで固定資産税がかかり、収益性の低い不動産は維持費がかさみます。土地は通常市価の約80%で評価されますが、時に相続税評価額が市価を上回る場合があります。そのような場合、相続税対策が逆効果になる可能性があるため、生前に売却や買い替えで現金化することが望ましいです。
不動産を相続したら
相続によって不動産を受け継いだ場合、さまざまな注意点や手続きが必要となります。まず最初に行うべきは、正確な評価と査定です。不動産の価値を把握し、相続税や将来の管理・運営計画に反映させるためには、専門家の助言を受けることが重要です。
また、相続税に関しても理解しておく必要があります。相続税の申告や節税対策について専門家のアドバイスを受けることで、負担を軽減することができます。
さらに、相続した不動産の管理や運営方法についても考慮する必要があります。賃貸運営する場合はテナント探しや賃貸契約管理などが必要ですし、売却する場合は適切なタイミングと市場価値を把握することが大切です。
目黒区にあるサンワホームズ株式会社では不動産のプロとして、お客様の不動産の相続における問題や課題を一緒に解決するお手伝いをいたします。
安心のサポート体制
サンワホームズ株式会社は、不動産相続に関して幅広い専門知識と経験を持つプロフェッショナルなサポート体制を整えています。不動産相続におけるあらゆる課題を解決するために目黒区をはじめ世田谷区、品川区、大田区など様々なお客様からご相談を受けております。
お客様の要望に応えるために、一人一人の状況に応じて不動産の評価や適切な相続税対策など、専門家のアドバイスを通じて最善の選択肢をご提案します。
また、不動産の適切な管理や売却に関しても、しっかりとサポートいたします。不動産のメンテナンスや収益化に関する助言や、売却に関しても市場動向や最適な戦略をご提案し、利益を最大化するお手伝いをいたします。
私たちの目標は、お客様が相続した物件を最善の方法を案内する事です。安心して問題を解説するためにも、当社のサポートをお役立てください。
相続に関する様々な情報をブログでご紹介
BLOG
実際の事例や相続の際の注意点など知って得する情報を皆様に解説
相続した不動産でお悩みなら一刻も早い相談を
相続した不動産に関してお悩みや不安がある場合は、一刻も早く当社にご相談ください。
地元の目黒地域はもちろん周辺地域も熟知しており、不動産相続において豊富な知識と経験から、お客様の個別の状況に応じた解決策を提供します。相続税や評価、管理、売却など、さまざまな課題に対して的確なアドバイスをいたします。早めの相談により、適切な戦略を立てることができ、トラブルや失敗を未然に防ぐことができます。お客様の利益と安心を最優先に考え、円滑な相続手続きをサポートいたします。
お困りごとやご相談はいつでもお気軽にお問い合わせください。当社が責任をもってお手伝いいたします。