契約不適合責任

こんにちは

目黒区で不動産売却をしており、

最近は相続問題や空き家問題など様々なご相談をいただいております、

サンワホームズ株式会社です。

 

本日は、契約不適合責任について書いていきます！！

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

旧法にもとづく売買契約書においては、瑕疵担保責任について次のように規定していました。

・物件に隠れた瑕疵があることにより、買主が目的を達せられない場合に契約解除または損害賠償が可能・契約解除によっても買主に損害がある場合は損害賠償が可能

・瑕疵担保責任にもとづく買主の契約解除と損害賠償請求権は引き渡し後１年以内が有効

 

新法による売買契約書では次のようになります。

・物件の種類や品質に関し契約内容に適合しないもの(契約不適合)がある場合は、買主は修理および損害賠償の請求が出来る

・ただし上記において、契約不適合が社会通念上売主の責めに帰することのできない場合は除く

・物件に契約不適合があり、その不適合の内容が軽微ではない場合、修補を催告し契約を解除できる。

・契約解除により買主に損害がある場合には、損害賠償請求が可能。

・ただし上記において、契約不適合が社会通念上売主の責めに帰することが出来ない場合は除く

・物件に契約不適合があり、相当な期間を定めて修補を催告したうえ。契約解除と損害賠償請求に代わり代金の減額を請求することが可能

・契約不適合があった場合、引き渡し後１年以内に通知すると、契約解除と損害賠償請求権はいつでも行使できる。

 

旧法では「隠れた瑕疵」にひとくくりされた不具合について、特約によりすべての隠れた瑕疵に対する責任を免除することが可能でした。

しかし、新法では契約全体の債務不履行までも免除することとなり、すべての契約不適合に対して免除する特約は使えなくなりました。

したがって契約不適合責任を負わない不具合などについては、個別に明記し売主・買主が合意しておく必要があります。

 

たとえば、次のような明記が必要になります。

・過去に雨漏りしたことがあり雨漏りに関しては責任を負わない

・旧耐震基準により建てた建物であり耐震性能については責任を負わない。

以上にようにひとつひとつを明確しておかなければ、のちに買主が「契約不適合」と判断した場合、修補の請求や損害賠償または代金の減額請求をうける可能性があります。

 

さらに契約不適合の事実を一年以内に通知すると、請求そのものは１年経過してからでも可能となりました。

 

ご覧いただきありがとうございます。

このような形で自分の経験のお話もどんどんさせていただきます。

またたくさんのご相談もいただいておりますので、お気軽にお問い合わせください。